2月10号傍晚，北京西城区的链家中介小李发了一条朋友圈，配图是签约室里亮着的灯，文案只有四个字：“还在谈单。”下面有人评论：都快过年了还这么拼？小李没回，但五分钟后他又发了一张截图——刚签的那套学区房，总价635万，客户从看房到交定金只用了三天。
差不多的场景也在深圳罗湖上演。房产中介何经理从业十二年，头一回在农历腊月卖出三套二手房，而去年春节前一个月，他店里一单没开。那些成交的房子里，有一套60平方米的小两室，业主程海卖了快两年，从320万一路降到250万，挂牌价早就回到2017年的买入水平。但最后促成交易的，不是价格再割一刀，而是一个他从前没太当回事的词——租售比。
买家是个三十出头的年轻人，自己算了笔账：这套房子总价250万，月租金能到6000块，年化租售比接近3%。而眼下五年期定期存款利率早破2%了，公积金贷款利率也不过2.6%。他把程海约出来谈了两个钟头，最后说了一句：“我不指望它涨，能跑赢定存就行。”
这句话，放在三年前的深圳楼市，简直是天方夜谭。但2026年1月，程海的小两室成交了。同一个月，深圳二手房录得6802套，环比增长2.9%，同比暴增45.5%，创下近十个月的新高。
这股热乎气并不只吹在深圳。北京二手房网签连续三个月站在1.5万套以上，上海二手房成交连续第三个月超过2.2万套，创下近五年同期最高纪录。广州8881套，环比微增。全国重点13城二手房1月成交面积810万平方米，环比涨16%，同比涨33%。
淡季不淡。有人把这叫“翘尾行情”，有人归因于学区房提前启动。但真正让市场起了微妙变化的，是源头那股活水。
1月15号上午十点，国新办发布会。中国人民银行副行长邹澜念出一组数字时，台下记者的笔尖明显顿了一下：商业用房购房贷款最低首付比例，从50%统一降到30%。
这个动作，过去几年没人敢想。商铺、写字楼、酒店、商业综合体——这些被统称为“商办”的物业，长期戴着紧箍咒。50%的首付线不仅是金融杠杆的边界，更是一道无形的心理门槛：商用房是经营资产，不是住家，不该用低首付去炒。但邹澜解释政策意图时，用了一个提法：“支持推动商办房地产市场去库存”。
去库存，三个字背后是沉甸甸的数字。据经济日报报道，商业用房的去化周期普遍超过30个月，有的城市甚至高达50到70个月。这些占压在商办项目上的资金，大约占到房企总库存的20%到30%。卖不动，还不了债，转不了型。而这一次，央行直接把首付门槛砍掉20个百分点。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析得直白：“过去对商业用房贷款，考虑到商用性质，加上担心炒作，一直奉行低杠杆的金融财经纪律。现在来看，炒作已经完全褪去，商业经营的角度看过剩已成定局。”
紧跟着商业用房首付下调的，是另一项几乎没人注意却可能影响更深远的调整——保障性住房再贷款利率，从1.5%降到1.25%。
1.25%是什么概念？它比央行任何一档政策利率都低，甚至低于部分银行向央行借款的成本。这笔钱唯一的用途限制是：用于收购已建成未出售的商品房，改作保障性住房。
2024年6月这项工具创设时，利率是1.75%。一年半时间，央行主动降了两次息，累计0.5个百分点。每一次下调，都是在给地方国企收储商品房“贴息”。中指研究院的解读说得很透：之前收储进度慢，核心原因就是资金成本不够低。现在利率降到1.25%，几乎等于白借。
钱已经备好了，就看各地怎么花。
2月2号，上海落下了第一锤。中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目正式签约。这不是试点文件，是真金白银进场。此前郑州、南京、青岛、海口已经陆续启动，但上海的体量和风向标意义完全不同。
差不多同一时间，广东、重庆相继提出“推动闲置商业办公用房盘活利用”。上海更进一步，计划全年盘活处置低效产业用地20平方公里。天津则明确表态：用好“白名单”制度和增量政策，支持房地产企业合理融资。
把这些碎片拼在一起，一幅完整的政策拼图开始显现轮廓。
央行放水，但不再是大水漫灌。1.25%的再贷款精准流向收储存量房，30%的首付线定向开给商办物业。各地的政府工作报告里，“去库存”不再是一句口号，而是被拆解成具体指标——浙江说今年要交付15万套保障性租赁住房，贵州说要落地建设50个“好房子”示范项目，北京要把507栋危旧楼排险、改造300个老旧小区、加装800台电梯。
这些动作听起来不像传统房地产调控，更像是城市运营。它们不追求把房价拉起来，而是试图把资产盘活、把需求托住、把预期稳住。
2月10号，央行发布2025年第四季度货币政策执行报告，措辞里有一处不起眼的修改：关于房地产的表述，从过去的“防范化解风险”变成了“完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式”。
“新模式”三个字，去年还只是顶层设计里的概念，今年已经写进二十多个省份的政府工作报告。广东说要“系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设”，吉林要打造20个“好房子”示范项目，云南甚至把“现房销售制”写进了年度计划。
这不是让开发商多盖楼，是让他们学会怎么盖对人负责的楼。
一位长期跟踪房地产的券商分析师私下感慨：以前政策工具箱里全是打压和刺激，现在是镊子、手术刀、胶水和针线。不打强心针，不截肢，一块一块修复。
数据也在悄悄印证这种修复的持续性。
国金证券的研报划出几条趋势线：2026年1月，22城二手房成交面积回升到去年6月以来最高水平；百城二手房挂牌价环比跌幅从半年前的1.3%收窄到0.7%。更重要的是租金回报率——百城租金回报率回升到2.39%，逼近2.6%的公积金贷款利率。当租金开始覆盖月供利息，房子就从投机品变回了投资品。
清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟把当前的市场状态总结为三件事并行：修复、稳定、转型。他判断，2025年修复取得重大成绩，转型路径逐渐明晰，为稳定提供了最基础的条件。近期一线城市的“小暖冬”，有望延续为“小阳春”。
当然，不是所有人都在同一时刻感受到暖意。
新房市场依然清冷。全国重点50城1月新建商品住宅成交面积环比下降32%，同比减少20%。开发商不敢拿地，购房者对新盘烂尾的担忧还没彻底消散。三四线城市依然在漫长的去库存隧道里跋涉。
李宇嘉提醒，市场止跌企稳仍有赖于政策积极的支持，有效实现控增量、去库存，并将楼市回稳与基本面修复结合起来。他特别提到一个更长远的视角：要一揽子解决年轻人、新市民在安居、就业、育儿、兜底保障等方面的诉求，培育住房消费可持续的生态。
这些话听起来宏大，落在具体人身上，不过是程海终于卖掉那套小两室时的如释重负，是李青签完学区房合同后给妻子发的那条“搞定”，是上海那个签约收储项目的负责人心里默默算的一笔账——这批房子入市后，能解决多少快递小哥、保洁阿姨、早餐店主的床位。
2026年2月11号，离除夕还有三天。北京金融街的央行大楼外，冷风还是刮脸。但三里河那几个部委大院往外传递的信号，已经不像去年这个时候那么紧绷。商业用房首付降了，保障房收储利率降了，各地收购存量房的清单在拉长，城市更新的专项债在落地。
深圳罗湖那位卖了房的程海，拿到首付款那天发了一条仅自己可见的朋友圈：“2017年买入，2026年卖出，九年，不赚不赔，当存了一笔活期。”他删了又写，写了又删，最后只留了两个字：“下车。”
他不知道的是，就在同一天，那个买他房子的年轻人，正在网上查怎么申请公积金偿还商贷。屏幕上的利率表被鼠标划过——五年期以上首套个人住房公积金贷款利率，2.6%。
租金回报率2.99%，贷款利率2.6%。差的那0.39个百分点配资321，是这套房子作为资产的生存空间，也是这个国家对房地产新格局最朴素的定义：住得起，算得过来，走得下去。
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